2026年8月，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，其中一句“有力有序推行商品住房现房销售”又引来同一个问题：预售是不是要取消了。
答案有两条线索可循：一条是法理，一条是政策节奏。北京大成律师事务所合伙人吴雨冰在中国建设新闻网2026年8月29日的解读里，把两条线都摆了出来。
一纸通知动不了1994年的法
预售的根基不是部门文件，而是法律。1994年《城市房地产管理法》确立预售许可条件，并写明“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”——立法层面早就给预售款划了使用边界。1998年《城市房地产开发经营管理条例》规定预售条件和要求；原建设部1994年发布的《城市商品房预售管理办法》经多次修订，管的是许可办理、资金监管、交付备案这些执行细节。2001年施行的《商品房销售管理办法》第三条说得更直白：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。”
法理上，预售就是一份远期交付的房屋买卖合同：购房人先付价款，开发商在约定周期内建成交付，符合《民法典》买卖合同的一般规则，特殊之处只在标的物是在建不动产；现房销售对应的是即时交付。二者都是合法的交易形态。
所以吴雨冰的判断是：上位法未作修改之前，行政规范性文件或政策性规定无法否定、取代上位法的明确规定。取消预售若真要发生，得走修法程序，不是发个通知的事。
措辞在变，节奏没乱
政策演进其实很连贯。2023年初全国住房城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位”；2024年会议提出“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”；2024年8月，住房城乡建设部副部长董建国在国新办发布会上提出指导地方选择新项目、在土地出让时就约定现房销售，即“新项目新办法”。同年，“加快构建房地产发展新模式”被写入顶层改革部署；“十五五”规划纲要则把项目公司制、主办银行制作为配套制度同步写入。2025年底的会议把“推进现房销售制”列为2026年重点任务，表述从“有力有序推行”变成“推进现房销售制”。
吴雨冰把这解读为从试点探索转向制度定型。换个说法也行：“有力有序”四字一直在场，贯穿的是稳慎推进、逐步过渡的分寸。
为什么不能一步到位
两个条件限制着。
一是资金。目前很多房企还不具备全面转向现房开发的资金条件，短期全面推行，大量中小房企可能因资金链断裂陷入困境，反而制造更大的交付风险和行业震荡。本意是防烂尾，结果可能催出烂尾。
二是区域差异。各城市库存水平、供需结构差别明显，全国统一步调不现实，只能因地制宜、分类施策。
历史那一面也该说清楚。20世纪90年代住房短缺矛盾突出，城镇化推进快、供给能力跟不上，内地从香港引入预售，靠提前回笼销售款缓解开发资金压力。三十年下来，城镇人均住房建筑面积从90年代初的不足15平方米升到2023年底的40平方米以上，总量短缺问题基本解决。功劳是真的，后来的毛病也是真的：部分房企利用预售资金的时间差做“高负债、高杠杆、高周转”，回款挪去拿地扩张乃至非主营业务，本项目没钱建，延期交付、烂尾随之而来。
真正在补的是资金闭环
双轨并存不等于放任，路径是“新房新制度、老房老办法”。
现房这一侧推“所见即所得”，保障靠两项制度：一是开发项目公司制，让项目资金封闭管理、专款专用，杜绝集团层面抽挪项目资金；二是主办银行制，由主办银行统筹项目融资与资金监管，保障项目公司合理融资需求，形成资金闭环。
预售这一侧，继续实行预售的，要规范预售资金监管，把预售款严格锁定在本项目建设上，压实监管责任。上述两项制度对预售项目同样适用，是底层支撑。
各地的试点也不是一刀切：已有多个省（市）试点现房销售并出台支持政策，新出让土地的项目，房企可结合自身资金实力、开发周期自主选择期房或现房，部分城市明确新出让优质地块优先采取现房销售。
说到底是个双向选择
现房与期房都是法律认可的交易形态，各有商业逻辑和适用场景，不存在非此即彼的绝对优劣。选哪种销售方式、哪种购房方式，本质是开发企业和购房者各算各账的双向市场选择。主管部门的本分是交易规则公平透明、执法监管到位，守住购房人权益这条底线。只要销售合法、资金监管到位、信息披露充分，两种模式完全可以并行。
吴雨冰在文末留了三个需要持续回答的问题：购房者权益与市场稳定怎么平衡，制度改革与企业承受能力怎么对接，土地、金融等配套制度怎么同步完善。这三个问题比“预售何时取消”更难，也更值得盯住。